El Covid 19 y la obligación de cumplir los contratos

Está misma es una situación que preocupa a nuestros clientes y es una fuente de consulta jurídica es el de aquellas personas que, antes de la crisis, firmaron un contrato de arras o compraventa privada de una vivienda y, ahora, en la actual situación les abarca el temor de no poder hacer efectivo el pago.

Es evidente que estamos ante una situación imprevista que nadie podía prever y por eso no se pudo incluir en ningún contrato privado que se hubiera firmado con anterioridad. Por ese motivo la aparición del Covid está originando una serie de preguntas muy frecuentes como qué pasa con los contratos de compraventa privados firmados antes de la crisis los cuales como consecuencia de la situación actual no se podrán atender, por haberse quedado la parte compradora en paro o ante un futuro incierto en cuanto a generar los ingresos necesarios para atender el pago de la hipoteca.

Posiblemente el contrato privado de compraventa o el contrato de arras no prevea la posibilidad de desistir de la compra por parte del comprador o, si lo prevé, solo es a cambio de perder todas las cantidades entregadas a cuenta.

Pero, lo extraordinario de la actual situación de crisis y la imprevisibilidad de la misma, hace pensar que los Jueces pueden aplicar el principio conocido como “rebus sic stantibus” ante un repentino cambio de las circunstancias sin culpa de ninguna de las partes.

De esta forma, estás son las posibilidades de escape del comprador que, ahora, debido a la situación actual, no puede pagar el precio.

Probablemente, ante la situación de crisis y disminución de ingresos del comprador, muchos bancos denieguen las hipotecas para la compra. Actualmente y antes del Covid ya se estaban incluyendo en el contrato de Arras cláusulas que condicionaban el cumplimiento del contrato a la concesión de la hipoteca.

Aunque esta circunstancia no esté prevista en el contrato, es probable que un Juez la considere, de la suficiente importancia y transcendencia para que, el contrato pueda quedar resuelto, dada las circunstancias excepcionales e imprevistas sobrevenidas.

Pese a que nos proporcionen la hipoteca, es posible que vayamos a tener problemas en pagar la misma si nos hemos quedado en paro o las expectativas de ingresos, en los próximos años, son bajas por la crisis económica que se avecina.

En este caso, podría ser plenamente de aplicación el principio “rebus sic stantibus” según el cual, un Juez, a la vista de las circunstancias imprevistas y sobrevenidas, puede dispensar de la obligación de compra, moderando los efectos del incumplimiento previstos en el contrato.

Es decir, puede liberar al comprador y ordenar la devolución, al menos en parte, de las cantidades entregadas a cuenta antes de la crisis.

La posibilidad de llegar a un acuerdo con el vendedor diversificando el riesgo ante la imposibilidad de pagar el precio en el futuro. Seguramente este acuerdo conlleve la pérdida de parte de las cantidades entregadas a cuenta por la compra, pero quedaríamos liberados de la obligación de cumplimiento del contrato.